居住优美生活（255）业主委员会培训资料(物业治理相关知识)

业 主 委 员 会 培 训 资 料 （物业治理相关知识）武汉市住房保障和衡宇治理局 二0一五年四月目 录 第一部门 如何召开业主委员会集会、补选委员.... 1一、如何召开业主委员会集会..................... 1【基本知识】.............................. 1（一）业主委员会职责............................... 1（二）业主委员会主任、副主任职责................... 1（三）业主委员会委员职责........................... 2（四）业主委员会委员资格终止....................... 3（五）业主委员会集会类型........................... 4【实务操作】.............................. 6（一）准备阶段..................................... 6（二）议事阶段..................................... 6（三）公示阶段..................................... 6【重点关注】.............................. 7（一）业主委员会的性质............................. 7（二）召开集会的法定人数要求....................... 7（三）委员委托署理人参会的情形..................... 8（四）指定召聚会会议议的情形........................... 8（五）集会议定事项的限制性划定..................... 8二、如何补选业主委员会委员..................... 9【基本知识】.............................. 9（一）需要补足委员的情形........................... 9（二）有候补委员时直接替补......................... 9（三）无候补委员或候补委员不足时应补选............. 9【实务操作】............................. 10（一）准备阶段.................................... 10（二）补选阶段.................................... 10【重点关注】............................. 11（一）设置候补委员的意义.......................... 11（二）委员低于法定人数时的处置惩罚.................... 11（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施.......... 12 第二部门 如何召开业主大会集会.............. 13【基本知识】.................................. 13一、业主大会集会形式......................... 13二、业主大会集会类型......................... 13三、业主大会集会的法定人数要求............... 14四、业主大会集会议定事项..................... 14五、业主大会集会表决通过的法定条件........... 15【实务操作】.................................. 16一、集会筹备................................. 17二、公布通告................................. 17三、投票表决或征询意见....................... 17四、接纳统计意见............................. 18五、通报大集会事决议......................... 18【重点关注】.................................. 18一、业主大会集会召开难的应对措施............. 18二、业主大会集会表决难的应对措施............. 20三、业主代表的履职方式....................... 20 第三部门　如何选聘、解聘物业服务企业......... 22【基本知识】.................................. 22一、物业服务条约............................. 22二、物业服务企业退出项目的要求............... 22【实务操作】.................................. 23物业服务企业选聘流程图.................... 23一、启动阶段................................. 25二、选聘阶段................................. 25（一）接受报名和推荐.............................. 25（二）确定备选名单................................ 26（三）召开业主大会................................ 26（四）公布表决效果通告............................ 26三、交接阶段................................. 27（一）解聘原物业服务企业.......................... 27（二）签订《物业服务条约》........................ 27（三）完成交接手续................................ 27四、存案阶段................................. 27（一）存案........................................ 27（二）归档........................................ 28【重点关注】.................................. 28一、更换前期物业服务企业的注意事项........... 28二、选聘物业服务企业前的准备事情............. 29四、选聘、解聘物业服务企业的决议主体......... 30五、签订物业服务条约的注意事项............... 30六、物业治理的移交应注意的事项............... 31（一）档案资料的移交.............................. 31（二）承接检验的法式.............................. 31（三）物业服务企业退出时应推行的义务.............. 32（四）移交的执法羁系.............................. 32七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径... 33八、物业服务条约到期仍未选定新物业服务企业时的处置惩罚33 第四部门 如何申请使用住宅专项维修资金........ 35【基本知识】.................................. 35一、业委会在申请维修资金中涉及的事情......... 35二、维修资金使用申请前提条件................. 35三、维修资金使用规模......................... 36四、维修资金使用分摊......................... 37【实务操作】.................................. 39一、常态维修............................. 39（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料：...... 39（二）常态维修维修资金申请使用流程：.............. 40（三）常态维修复核需提交的资料.................... 40二、应急维修............................. 41（一）应急维修的情形.............................. 41（二）应急维修的法式.............................. 42【重点关注】.................................. 43一、维修资金使用申请主体要明确............... 43二、维修项目事实要清楚....................... 43三、维修方案制定要合理....................... 45四、维修项目公示要到位....................... 46五、维修表决要真实........................... 46 第五部门 如何开展业主委员会日常事情......... 48一、如何治理公共收益.......................... 48【基本知识】............................. 48（一）公共收益.................................... 48（二）共有部门.................................... 48（三）共有部门谋划................................ 49【实务操作】............................. 49（一）公共收益的分配.............................. 49（二）公共收益的使用规模.......................... 50（三）公共收益羁系................................ 51【重点关注】............................. 51（一）公共收益的泉源.............................. 51（二）公共收益在公共维修中的使用.................. 52（三）前期物业治理期间公共收益的处置惩罚.............. 52（四）公共收益可以用于业主委员会事情经费.......... 53二、如何治理档案资料.......................... 54【基本知识】............................. 54事情档案的内容.................................... 54【实务操作】............................. 54（一）档案资料的治理.............................. 54（二）档案资料的交接.............................. 55【重点关注】............................. 56（一）事情档案治理的重要性........................ 56（二）档案资料损毁或遗失的责任结果................ 56（三）档案资料不移交的责任结果.................... 56三、如何治理印章.............................. 57【基本知识】............................. 57（一）印章的种类.................................. 57（二）印章的名称.................................. 57【实务操作】............................. 58（一）印章的刻制.................................. 58（二）印章的治理.................................. 58（三）印章的移交.................................. 59（四）印章的补刻.................................. 60【重点关注】............................. 60（一）业主大会印章的使用规模...................... 60（二）业主委员会印章的使用规模.................... 61第一部门 如何召开业主委员会集会、补选委员一、如何召开业主委员会集会【基本知识】（一）业主委员会职责业主委员会推行以下职责：1、执行业主大会的决议和决议；2、召集业主大会集会，陈诉物业治理实施情况；3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务条约；4、实时相识业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业服务推行物业服务条约；5、监视治理规约的实施；6、督促业主交纳物业服务费及其他相关用度；7、组织和监视专项维修资金的筹集和使用；8、 调整业主之间因物业使用、维护和治理发生的纠纷；9、业主大会赋予的其他职责。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第33条）　（二）业主委员会主任、副主任职责业主委员会主任卖力业主委员会的日常事务，推行以下职责：1、执行业主大会、业主委员会的决议、决议；2、卖力召集业主委员会集会，主持业主委员会事情；3、主持制订业主委员会事情计划和实施方案；4、主持制订业主大会、业主委员会印章使用治理、档案资料治理和财政治理等制度；5、代表业主委员会向业主大会汇报事情；6、组织、协调、解决本物业治理区域物业治理实施事情中的日常问题；7、完成业主委员会交办的其它事情。

业主委员会副主任推行以下职责：1、执行业主大会、业主委员会的决议、决议；2、协助业主委员会主任事情；3、 凭据业主委员会主任的授权，召集业主委员会集会、主持业主委员会事情；4、业主委员会主任缺席时，代行其职责；5、完成业主委员会交办的其它事情。（三）业主委员会委员职责业主委员会委员推行以下职责：1、执行业主大会、业主委员会的决议、决议；2、到场业主委员会集会等有关运动；3、到场业主委员会有关事项的决议；4、到场制订业主委员会事情计划和实施方案；5、到场制订业主大会、业主委员会印章使用治理、档案资料治理和财政治理等制度；6、到场组织、协调、解决本物业治理区域物业治理实施事情中的日常问题；7、密切联系业主、业主代表，广泛相识本物业治理区域内物业治理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；8、负担业主委员会部署的专项事情；9、完成业主委员会交办的其它事情。

（四）业主委员会委员资格终止凭据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第52条的划定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：1、不再是该物业治理区域内的业主；2、丧失民事行为能力，不能推行委员职责；3、被依法限制人身自由半年以上；4、执法、法例以及治理规约划定的其他情形。凭据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第53条的划定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大会决议是否终止其委员资格：1、拒不推行委员职责；2、使用委员资格谋取私利；3、业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议打消其委员资格；4、拒不推行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；5、在本物业治理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用设施设备等侵害他人正当权益的；6、以书面方式向业主大会提出告退请求的；7、因其他原因不适合继续担任委员的。（五）业主委员会集会类型1、定期集会。业主委员会应当定期召开业主委员会集会，根据业主大集会事规则的划定及业主大会的决议召开集会，研究本物业治理区域内的物业治理事宜。

2、暂时集会。遇有特殊情况经1/3以上业主委员会委员的提议或者业主委员会主任认为有须要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当实时召开业主委员会暂时集会。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）除以上两种集会类型外另有一种特殊情形，即两个以上物业治理区域共用隶属设施设备的，应当建设业主委员会联席集会制度。

业主委员会联席集会由街道服务处、乡（镇）人民政府社区住民委员会和区衡宇主管部门、相关物业治理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席集会由街道服务处、乡（镇）人民政府卖力召集。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第51条）【实务操作】（一）准备阶段1、业主委员会应当根据业主大集会事规则的划定及业主大会的决议召开集会。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会集会。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）2、集会由主任或其委托的副主任卖力召集，并决议集会召开的时间、所在等。3、提前7日将集会通知及有关质料送达每位委员，讨论、决议物业治理公共事项的，于集会召开3日前在物业治理区域内以书面形式通告集会议程，听取业主的意见和建议。

（二）议事阶段1、集会有过半数委员出席，作出的业主委员会决议（包罗形成的业主委员集会案）须经全体委员半数以上签字同意通过。2、做好集会书面记载，并由主持人和记载人签字，涉及重要事项的集会由全体出席集会的委员签字。（三）公示阶段1、业主委员会集会决议的议事文件由业主委员会宣布，并由出席集会的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

2、业主委员会应当将业主委员会的决议（包罗业主委员集会案）在作出之日起3日内以书面形式在物业治理区域内通告，接受业主的查询和监视。【重点关注】（一）业主委员会的性质《武汉市物业治理条例》第34条将业主委员会明确界定为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会集会选举发生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会卖力，详细卖力执行业主大会交办的各项物业治理事项。

作为业主大会的执行机构，业主委员会应接受全体业主的监视，并接受街道服务处、乡（镇）人民政府、社区住民委员会和衡宇主管部门的指导和监视。（参考《武汉市物业治理条例》底36条）（二）召开集会的法定人数要求业主委员会无论是召开定期集会还是暂时集会，都需要有过半数的委员出席，否则集会无效，所做出的决议亦无效。

（三）委员委托署理人参会的情形业主委员会委员应当亲自到场业主委员会集会，确有特殊原因不能亲自加入到场的，可以委托其他委员代为亮相，并在事后补签字确认。业主委员会委员不能委托非委员，如本人亲属、其他业主等代为参会，否则视为未到场。

（四）指定召聚会会议议的情形业主委员会主任、副主任不召集业主委员会集会的，可由其他委员或业主请求街道服务处、乡（镇）人民政府或社区住民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会集会。（五）集会议定事项的限制性划定业主委员会集会议定事项必须是在业主委员会法定的职权规模内，不得超出法定职权规模。

凭据《物业治理条例》、《武汉市物业治理条例》的相关划定，业主委员会只能在物业治理区域内就物业治理相关的事项行使相应的权利，克制业主委员会作出与物业治理区域内物业治理事项无关的决议或者从事与物业治理无关的运动。业主委员会推行职责必须遵守执法法例的划定，业主委员会集会作出违反执法、法例划定的决议无效。例如，业主委员会未经业主大会表决通过而直接作出选聘、解聘物业服务企业的决议的，物业所在地的区衡宇主管部门或街道服务处应当责令其限期纠正或者打消其决议，并通告全体业主。二、如何补选业主委员会委员【基本知识】（一）需要补足委员的情形当业主委员会成员泛起空缺但仍未低于委员总数的1/2时，应当补足委员。

（二）有候补委员时直接替补候补委员在业主委员会委员职务终止泛起空缺时，替补当选为业主委员会委员。候补委员在业主委员会委员之外，按不凌驾委员人数的40%设置。

候补委员在候补阶段，不到场业主委员会集会，不具有表决权。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第32条）（三）无候补委员或候补委员不足时应补选未设置候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当实时召开业主大会暂时集会，按空缺人数选举发生新的业主委员会委员。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第44条）【实务操作】召开业主大会暂时集会补选委员的，按以下法式举行：（一）准备阶段1、小区业主委员会对是否补选委员举行表决，决议补选委员后，实时公布《XX小区业主委员会补选委员的通告》。

2、张贴业主委员会补选委员的通告后，小区业主委员会在征求业主意见的基础上推荐补选委员，并组织发放《XX小区业主委员会补选委员推荐表》和《XX小区业主委员会补选委员表决票》。（二）补选阶段1、业主委员会制定补选候选人名单后予以公示，公布《XX小区业主委员会补选委员候选人名单》，以栋为单元设置投票箱或由业主委员会换届筹备组事情人员挨家挨户上门送发、接纳表决票。一户一表，署名表决。

2、对小区业主大会投票表决情况举行统计，并凭据统计效果公布《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况统计》和《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况公示》。3、小区业主委员会宣布最终的补选人员的通告，公布《XX小区业主委员会补选委员名单公示》，公示期满后凭据实际事情需要确定业主委员会内部的详细分工，公布《业主委员会委员详细分工公示》。【重点关注】（一）设置候补委员的意义现实中许多小区的业主委员会在建立之初没有设置候补委员，当委员泛起空缺时，不得不召开业主大会暂时集会补选委员，费时艰苦且成本较高、操作庞大。

如果在《治理规约》中有关于设置候补委员的约定，在业主大会选举发生业主委员会时设置相应的候补委员，一旦泛起委员空缺，可直接由候补委员补足，越发明确、简化、便于操作，保障业主委员会事情的正常开展，节约召开业主大会的种种成本。（二）委员低于法定人数时的处置惩罚业主委员会委员人数低于法定人数最低限时，业主委员会已无法正常开展事情，其职能自然终止，此时已无法照常举行委员补选，应实时召开业主大会重新选举发生新的业主委员会，以确保业主委员会的常设性。《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第44条明文划定“业主委员会委员人数不足总数的1/2时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会暂时集会，重新选举业主委员会。

”此外，业主大会还可约定“业主委员会委员团体告退的，业主委员会职责自行终止，由街道服务处、乡（镇）人民政府会同社区住民委员会组织召开业主大会暂时集会，重新选举业主委员会”。（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施业主委员会应当举行委员补选却逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道服务处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会集会，根据划定补选业主委员会委员。第二部门 如何召开业主大会集会【基本知识】一、业主大会集会形式关于武汉市业主大会集会的召开形式，《武汉市物业治理条例》第28条划定，以接纳团体讨论的形式为主，也可以接纳书面征求意见的形式召开。

二、业主大会集会类型业主大会集会分为定期集会和暂时集会。业主大会定期集会应当根据业主大集会事规则的划定由业主委员会组织召开。业有下列情形之一的，业主委员会组织应当实时组织召开业主大会暂时集会：（一）经专有部门占修建物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；（二）发生重大事故或者紧迫事件需要实时处置惩罚的；（三）业主大集会事规则或者治理规约划定的其他情况。

（《武汉市物业治理条例》第27条、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第23条）三、业主大会集会的法定人数要求《武汉市物业治理条例》第31条明确划定“业主大会集会应当有物业治理区域内专有部门占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主到场方可举行”。四、业主大会集会议定事项业主大会集会议定事项主要包罗：（一）制定和修改业主大集会事规则、治理规约、业主委员会事情规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决议业主委员会任期；（三）监视业主委员会事情，听取业主委员会的事情陈诉，改变或者打消业主委员会不适当的决议；（四）决议选聘、解聘物业服务企业；（五）依法决议专项维修资金筹集、使用、治理事项；（六）凭据治理规约的约定，对违反治理规约的业主举行申饬；（七）决议业主委员会事情经费的筹措方式；（八）决议物业治理区域内涉及业主利益的其他物业治理事项。（《武汉市物业治理条例》第26条）此外，《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》还划定以下三项由业主大会集会决议：（一）审议和批准业主委员会拟签订的物业服务条约；（二）决议改建、重建修建物及其隶属设施；（三）制订、修改本物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第9条）五、业主大会集会表决通过的法定条件业主大会决议筹集、使用和划转专项维修资金以及决议改建或者重建修建物及其隶属设施设备，应当经专有部门占修建物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

制定和修改业主大集会事规则，制定和修改治理规约，制定和修改业主委员会事情规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘息争聘物业服务企业，决议有关共有和配合治理权利的其他重大事项，应当经专有部门占修建物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第30条）【实务操作】一、集会筹备业主委员会做好开会前的准备事情。

凭据业主的提议、意见、建议，经业主委员会集会审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。二、公布通告业主大会集会召开前15日，由业主委员会将集会的时间、所在、内容等主要事项以书面形式向物业治理区域内全体业主通告。发生重大事故或紧迫事件等，需要实时处置惩罚的，也要实时通知和通告，并同时见告街道服务处、乡（镇）人民政府、社区住民委员会。

通告包罗以下内容：（一）集会形式；（二）集会日期、所在；（三）提交集会审议的事项；（四）会务常设联系人姓名、联系电话；（五）其他需通告的事项。三、投票表决或征询意见接纳团体讨论形式决议事项的，由到场集会的业主就业主大会集会需要决议的事项逐一举行投票表决。

接纳书面征求意见形式决议事项的,由业主委员会发放征询意见表或表决票，将业主大集会事内容书面征询物业治理区域内业主意见或由业主投票表决。四、接纳统计意见业主委员会可参照《业主大集会事规则》的约定接纳业主意见，举行意见汇总或者票数统计，形成业主大会集会决议。

接纳业主意见，并在投票竣事后，业主委员会应接纳公然验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道服务处、乡（镇）人民政府、社区住民委员会、公证机构的监视下，认真核对、盘算票数，就地宣布投票统计效果，并依据有关划定对投票效果的正当性、有效性以及决议的执行和处置惩罚等作出说明。业主委员会凭据征询意见或投票统计效果形成业主大会集会决议、作出业主大会决议。形成决议、作出决议由唱票、计票和监票人作出记载。

五、通报大集会事决议业主委员会应当在业主大会的决议作出之日起3日内以书面形式在物业治理区域内通告业主大会决议，接受业主的查询和监视。【重点关注】一、业主大会集会召开难的应对措施业主大会集会召开的方式包罗两种，即团体讨论的方式和书面征求意见的方式。

凭据物业治理区域的规模、业主人数等实际情况，各业主委员会在召开业主大会集会时所接纳的形式不尽相同。通常情况下，业主大会的召开接纳的是团体讨论方式，这种方式能够充实展示各方的意见。

可是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，节约时间和成本。业主大会集会接纳团体讨论形式的，主要法式包罗：集会通告、核实业主身份、现场投票、开票宣布表决效果、集会记载和决议通告；业主大会集会接纳书面征求意见形式召开的，主要法式包罗：集会通告、确定集会事情人员、表决票送达、表决票接纳和统计、集会记载和决议通告。

无论接纳何种形式，要想顺利地召开业主大会集会以到达预期效果都并非易事，有许多细节需要着重掌握。一方面要做好前期准备事情，确保通告到位。可以书面形式在小区宣传栏、楼道温馨提示栏、小区主要收支口、内部报刊或电梯内举行通告，让全体业主知晓集会召开事宜，做到心中有数。

在书面征求意见时，建议接纳记名上门发放问卷的方式，接纳率高还可现场解答业主疑惑。另一偏向要清楚确认业主资格，确保投票有效。

业主委员会可到售楼处、物业公司或产权挂号部门获取业主的相关身份信息，并举行核实。开会和征求意见时确保系本人到场，非本人的需提交书面委托证明。

二、业主大会集会表决难的应对措施业主大会集会表决难，实际上指的是业主大会的决议需要业主书面的签字确认难。现在许多小区物业治理中，如物管解、续聘及动用专项维修资金等事务，都需要业主签名表决，但许多业主反映平常事情忙，很难有时间去专门开会。

针对这一难题，深圳、北京等都会建设了业主决议电子投票系统，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和配合治理事项投票表决，从而解决业主大会召开难、表决难、表决效果公正公然难的问题。我市尚未建设电子投票系统，但有些小区已基本接纳了类似做法。先由业主本人在业主委员会存案留存手机号码或电子邮箱，并书面答应自该存案号码和邮箱发送的表决信息等同于本人签字确认，需要投票时，业主就无须现场到场，而是通过网络或手机短信方式浅易投票。

此种做法可供借鉴。三、业主代表的履职方式凭据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第28、29条的划定，物业治理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表到场业主大会集会。业主代表应当于业主大会集会召开前3日，就业主大会集会拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、阻挡及弃权的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使配合治理权，详细委托内容、期限、权限和法式由业主大集会事规则划定。第三部门　如何选聘、解聘物业服务企业【基本知识】一、物业服务条约物业服务条约由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。条约中的下列内容应当事先提交业主大会集会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决议的除外：（一）物业服务事项；（二）物业服务质量及服务用度；（三）物业治理区域内宁静保障事项；（四）条约期限；（五）违约责任。（《武汉市物业治理条例》第49条）二、物业服务企业退出项目的要求有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业治理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段事情未完成等为由拒绝退出：（一）物业服务条约依法、依约排除；（二）除《武汉市物业治理条例》第55条第3款划定（物业服务条约期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决议，原物业服务企业可以根据原条约约定继续提供服务，物业服务条约自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决议为止）的情形外，物业服务条约期满未续约；（三）执法、法例、规章划定物业服务企业不得继续从事物业服务运动的其他情形。

（《武汉市物业治理条例》第56条）【实务操作】物业服务企业选聘流程图一、启动阶段切合以下条件之一的，可以启动物业服务企业的选聘、解聘事情：（一）专有部门占修建物总面积20％且总人数20％以上业主提议提前排除物业服务条约（切合此条件的，还应在召开的业主大会上投票表决是否同意解聘原物业服务企业，选聘新物业服务企业）；（二）物业服务企业要求提前排除物业服务条约；（三）物业服务条约期限届满，业主大会或者物业服务企业不再续约；（四）治理规约、业主大集会事规则或者物业服务条约有约定的从其约定。由业主委员会公布《XX小区关于选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。

二、选聘阶段（一）接受报名和推荐业主委员会接受业主的推荐和物业服务企业的报名(原物业服务企业也可到场选聘)，在街道服务处和社区住民委员会的指导下，制定物业服务企业初选名单。业主委员会公布《XX小区选聘新物业服务企业初选名单》，公示七日。（二）确定备选名单业主委员会和街道服务处、社区住民委员会广泛征求意见，对初选名单举行考察，配合确定3家以上物业服务企业作为备选。

业主委员会公布《XX小区选聘新物业服务企业备选名单》，公示七日。（三）召开业主大会业主委员会公布《XX小区召开业主大会选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。业主委员会召集业主大会表决：集会表决的，现场发放《XX小区选聘、解聘物业服务企业表决票》，现场接纳并计票；征求意见表决的，由社区居委会、业主委员会和业主代表组成若干小组，逐户发放表决票，并填好《XX小区业主大会表决票签收挂号表》。

业主委员会可选择指定所在投票或逐户接纳表决票，在街道服务处、社区住民委员会的监视下，择日计票。（四）公布表决效果通告同意解聘物业服务企业的总票数到达“双过半”的，原物业服务企业的解聘决议即生效。备选物业服务企业获得总票数到达“双过半”且得票最高的，即为新聘物业服务企业。

由业主委员会公布《XX小区选聘、解聘物业服务企业的表决效果通告》，公示七日。三、交接阶段（一）解聘原物业服务企业表决效果公示竣事后，业主委员会以书函的形式将《解聘通知》送达原物业服务企业，原物业服务企业反馈回执，《解聘通知》报街道服务处留存。

（二）签订《物业服务条约》业主委员会在街道服务处、社区住民委员会的监视指导下，与新物业服务企业签订《物业服务条约》，公示七日。（三）完成交接手续业主委员会应当根据相关划定和物业服务条约约定，在街道服务处、社区住民委员会的监视指导下与新、旧物业服务企业完成交接手续，并签订《交接证明》。四、存案阶段（一）存案业主委员会应监视新聘物业服务企业自管理移交手续之日起30日内，持《物业服务条约存案申请表》中所需的资料向区衡宇主管部门存案。

（二）归档业主委员会对解聘、选聘事情举行整理归档。【重点关注】一、更换前期物业服务企业的注意事项开发建设单元在业主大会建立之前，已根据国家及本市有关划定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务条约。前期物业服务条约对物业服务内容、服务尺度、收费方式及收费起始时间、条约终止情形等内容举行约定。

开发建设单元与物业买受人签订的衡宇买卖条约中，即包罗了前期物业服务条约约定的内容。前期物业服务条约是开发建设单元与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的条约。

业主虽非条约当事人，但仍须依商品房买卖条约约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务条约可以约定期限，可是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务条约生效的，前期物业服务条约终止。也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务条约生效时，前期物业服务条约自行终止。

二、选聘物业服务企业前的准备事情召开业主大会集会之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并联合本物业治理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定详细选聘方案和草拟物业服务条约。选聘方案和物业服务条约中涉及的物业服务事项、物业服务质量及用度尺度、条约期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会集会15日前以书面形式在物业治理区域内通告。三、提倡接纳招投标方式选聘物业服务企业《武汉市物业治理条例》第10条划定开发建设单元选聘前期物业服务企业应通过招投标方式举行，凭据《武汉市前期物业治理招标投标暂行划定》，物业总修建面积在20万平方米以上的物业治理区域，招标人应接纳公然招投标方式选票具有相应资质的物业服务企业。物业治理招投标是运用价值纪律和公正、公正、公然的市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为来确定物业治理权的运动，是一种通过市场化方式实现的双向选择。

一方面，业主在“性价比”的基础上选择了最合适的物业服务企业，另一方面，物业服务企业在竞争中不停拓宽自身的业务，并有效规避了后期治理存在的风险，从而使业主与物业服务企业双方的正当权益获得有效的保障。业主大会在选聘物业服务企业时，提倡其接纳招投标的方式。四、选聘、解聘物业服务企业的决议主体决议选聘、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部门占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可知，是否同意与物业服务企业排除条约以及排除条约后续事宜的处置惩罚，属于业主大会的职权规模。

业主委员会在无业主大会授权的情况下，不能决议选聘、解聘物业服务企业。如果业主委员会在无业主大会授权时，作出选聘、解聘物业服务企业的决议，则该决议无效。

五、签订物业服务条约的注意事项（一）资格条件。选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并根据国家划定取得物业服务企业资质。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务条约时应注意检察企业的营业执照、资质证书等资料。

一旦发现未取得资质证书就从事物业治理的物业服务企业，或者逾越资质品级承接物业治理业务的物业服务企业，业主委员会应拒绝与其签订条约，并向区衡宇主管部门反映，由其举行相应处罚。（二）签订条约时限。建议业主委员会在业主大会依法、依约选聘物业服务企业之日起30日内，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务条约，签订条约时，应当有业主委员会1/2以上委员在场签名并盖业主委员会印章。

（三）公示通告。物业服务条约签订后，业主委员会应当将物业服务条约主要内容（物业服务事项、物业服务质量及用度尺度、条约期限、违约责任等）在本物业治理区域内通告，接受业主的监视、查询。（四）执法效力。

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务条约，对业主具有约束力。业主以其并非条约当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。六、物业治理的移交应注意的事项（一）档案资料的移交凭据国务院《物业治理条例》第29条和第39条的划定，物业服务条约终止时，原物业服务企业应当将物业治理用房和下列资料交还给业主委员会：1、竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护调养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业治理所必须的其他资料。

（二）承接检验的法式参考住建部《物业承接检验措施》的有关要求，承接检验可以根据下列法式举行：1、确定物业承接检验方案；2、移交有关图纸资料；3、检验共用部位、共用设施设备；4、解决检验发现的问题；5、确认现场检验效果；6、签订物业承接检验协议；7、管理物业交接手续。（三）物业服务企业退出时应推行的义务凭据《武汉市物业治理条例》第57条的划定，物业服务企业退出物业治理区域的物业服务，应当在管理退脱手续的同时，推行下列义务：1、移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财政档案；2、撤出物业治理区域内的物业服务人员；3、清退预收、代收的有关用度；4、执法、法例、规章划定的其他义务。

业主委员会应当监视和督促物业服务企业实时推行以上义务。（四）移交的执法羁系凭据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用执法若干问题的解释》第10条的划定，物业服务条约的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务条约权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

如果物业服务企业不移交有关资料的，可以向区或市衡宇主管部门反映，由其凭据国务院《物业治理条例》第59的划定作出相应处罚。七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径凭据《武汉市物业治理条例》第75条的划定，对终止、排除物业服务条约行为有争议的，业主委员会应凭据物业服务条约的约定与物业服务企业协商息争；不能协商息争的，可以要求区衡宇主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调整组织调整或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。八、物业服务条约到期仍未选定新物业服务企业时的处置惩罚物业服务条约到期，业主大会仍未选聘到新物业服务企业，如果原物业服务企业同意根据原条约约定继续提供服务，物业服务条约自动延续到业主大会作出选聘或者续聘决议为止。

在此期间，物业服务企业应继续按原条约约定推行相应的物业公共服务事项，业主也应继续定时交纳物业服务用度。如果物业服务条约到期，物业服务企业退出物业项目时，业主、业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应由全体业主配合负担治理责任，并实时向街道服务处、社区住民委员会反映情况，由其会同相关单元（部门）依法推行社会服务与治理职能，发生的用度由全体业主负担。

业主委员会应当在街道服务处、社区住民委员会的指导下，实时选聘新的物业服务企业。第四部门 如何申请使用住宅专项维修资金【基本知识】一、业委会在申请维修资金中涉及的事情业委会在申请使用住宅专项维修资金的历程中，主要涉及到维修资金的申报；维修资金使用方案的提出与公示；双三分之二投票的组织和投票效果的公示；使用申请的提出；组织实施维修和更新、革新工程；选择施工单元、工程造价咨询机构和工程监理单元等。二、维修资金使用申请前提条件（一）申请使用维修资金的基本条件：1、维修、更新、革新项目（以下简称维修项目）属于《武汉市住宅专项维修资金治理措施》第21条、第22条且凌驾保修期；2、该物业区域已开立维修资金账户，且账户内有余额，余额不足或列支规模内有业主未交存维修资金的，申请人已明确不足部门的负担主体或补足方案并答应实施到位；3、使用方案按法式公示并经列支规模内占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。

（《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》第2条）（二）业主未交存维修资金或余额不足：发生维修事项，列支规模内有业主未交存维修资金或余额不足，治理规约或议事规则对此有明确的处置惩罚方式的，从其约定；没有的，申请人可组织列支规模内全体业主参考下列方案举行表决：1、已交存业主全额分摊维修用度，其凌驾依法分摊的用度由未交存业主或余额不足业主补齐，或由后者按尺度依法交存到维修资金专户。2、列支规模内全体业主分摊维修用度，维修资金代管机构按比例拨付已交存业主分摊用度，不足部门垫资维修后，垫资人依法追究未交存业主或余额不足业主民事责任；3、业主认定的其他方式。

（《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》第3条）三、维修资金使用规模（一）住宅共用部位的维修和更新、革新规模包罗：1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；2、楼房外墙泛起雨水渗漏，引起外墙内外貌浸湿；3、楼房外墙外装饰层泛起裂痕、脱落或者空鼓率凌驾国家相应尺度、规范的划定值；4、修建保温层泛起破损或者脱落，或者修建保温不良引起外墙内外貌泛起湿润、结露、结霜或者霉变；5、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层泛起开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；6、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等泛起破损的；7、公共区域门窗或者窗纱破损的；8、住宅共用部位需要维修和更新、革新的其他情形。（二）住宅共用设施设备的维修和更新、革新规模包罗：1、电梯及主要部件的维修或者更换；2、避雷设施不能满足宁静要求的；3、监控设施、消防系统泛起功效障碍或者部门设备、部件损坏严重的；4、楼内排水（排污）设备泛起故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；5、水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、革新的，但依法或者依条约约定应当由供水企业负担的除外；6、住宅共用设施设备需要维修和更新、革新的其他情形。

（《武汉市住宅专项维修资金治理措施》第21条、第22条）四、维修资金使用分摊（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主根据各自拥有衡宇修建面积的比例配合负担；（二）属单幢衡宇内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢衡宇的全体业主根据各自拥有衡宇修建面积比例配合负担；（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主根据各自拥有衡宇修建面积的比例配合负担。属单元内一侧衡宇业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧衡宇的业主根据各自拥有衡宇修建面积的比例配合负担；（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主根据各自拥有衡宇修建面积的比例配合负担；（五）与衡宇结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主根据各自拥有车位的比例配合负担；（六）维修项目涉及尚未出售衡宇的，开发建设单元或者公有住房单元应根据尚未售出衡宇的修建面积、分摊维修和更新、革新用度。（《武汉市住宅专项维修资金治理措施》第22条）【实务操作】一、常态维修（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料：1、业委会存案文件；（核原件留复印件）2、经办人身份证明、委托证明；（核原件留复印件）3、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》；（原件）4、《维修和更新、革新使用方案》（原件）、《维修资金使用征求意见情况说明》（原件）；5、《维修和更新、革新使用方案》及第三方羁系资料公示的照片；6、维修工程预算（原件）、施工条约（核原件留复印件）及《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》（原件）；7、需要维修的部位或设施设备的实物照片，并注明详细维修部位及设施设备名称；8、单项维修项目预算凌驾5万元或综合维修项目预算用度凌驾10万元的，同意聘请第三方羁系的还需提交审价出具审价意见；9、其他相关资料。

（二）常态维修维修资金申请使用流程：略（三）常态维修复核需提交的资料市维修资金治理中心拨付预算用度时，需提交以下资料：1、《武汉市商品住宅专项维修资金使用申请表》；（原件）2、《武汉市商品住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》；（原件）3、工程预算票据（原件）。通知拨付结算用度的，同时需提交以下资料：1、《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》；（原件）2、《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》；（原件）3、《维修资金使用结算分摊清册》（原件）和工程结算票据（原件）。

二、应急维修（一）应急维修的情形应急维修是指发生危及衡宇使用宁静等紧迫情况，需要立刻对住宅共用部位、共用设施设备举行维修和更新、革新的维修。紧迫情况包罗：1、屋面防水损坏造成渗漏；2、电梯故障危及人身宁静；3、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；4、消防系统泛起功效障碍，消防治理部门要求对消防设施设备举行维修和更新、革新；5、危及衡宇使用宁静、影响业主正常生活的其他紧迫情况。

（二）应急维修的法式发生屋面漏水、外墙五分之一以上有脱落危险、电梯、消防故障等危及衡宇使用宁静的紧迫情况时，各区房管局要见告业委会或社区居委会根据《武汉市住宅专项维修资金治理措施》第28条的划定管理相关手续，并划分提交衡宇宁静判定机构出具的查勘意见（屋面漏水）或判定意见（外墙五分之一以上有脱落危险）、质监部门认可的电梯检测机构出具（或认可）的评估意见、消防部门下达（或认可）的整改意见，及其他申请资料和证据图片。审核事情人员要现场核实维修事项是否存在，完工后要现场核实是否已经维修，以确保物业的宁静使用。

结算时，业委会或社区居委会须提交具备资质条件的审价机构出具的审价陈诉。（三）应急维修维修资金申请使用流程【重点关注】一、维修资金使用申请主体要明确（一）维修资金使用法定申请主体是小区业主委员会。

维修资金衍生于业主的物权，属小区全体业主所有。根据《武汉市住宅专项维修资金治理措施》相关划定，维修资金的申请主体为所在物业小区业主委员会，物业小区没有建立业主委员会的，可以由社区居委会作为使用申请主体向区衡宇行政主管部门提出维修资金使用申请。

（二）物业服务企业卖力维修资金使用申请的配合协助事情。物业小区需要使用维修资金的，物业服务企业应凭据维修和更新、革新项目提出使用方案，并将方案提交给业主委员会或社区住民委员会。一般情况下，物业服务企业不能作为维修资金使用申请主体，但受业主委员会或社区住民委员会书面委托的除外。

严禁物业服务企业越俎代庖，误导或以利益利用业主委员会或社区住民委员会举行维修资金使用申请。二、维修项目事实要清楚（一）维修项目是否属于质保期内。根据国家有关法例划定，小区开发建设单元或施工单元应负担质保期内的养护、维修责任。因此，对需要申请维修资金的项目应首先查明所需维修项目是否已超出质保期，若查实已超出质保期，则还要附有相关证据及质料。

（二）维修项目是否属于人为损坏。物业小区公用设施设备若属人为损坏的，则应由公安、司法等部门举行责任认定，并由相应的责任人举行赔偿，而不能简朴地申请维修资金来修复。（三）维修项目是否应由专营部门负担。物业小区内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备需要养护并维修的，应注意甄别相关专营部门责任；对属专营部门负担的维修项目，其责任认定一定要清晰明确、有根有据。

（四）维修项目是否属于物业服务企业日常小修规模。依照物业服务企业与业主委员会签订的《物业服务条约》划定，物业小区内公用设施设备的日常养护和易损件更换的日常小修应由物业服务企业卖力，不得纳入申请维修资金的规模。（五）维修项目是否申请过维修资金。若该维修项目曾申请过维修资金，且尚过维修质保期，是由于施工质量原因导致项目需再次维修的，则应明确相应责任，依《物业服务条约》责令前期维修的施工单元或相关责任人卖力维修。

三、维修方案制定要合理（一）维修规模要清晰。申请使用的维修项目应切合《武汉市住宅专项维修资金治理措施》的第21条、第22条的相关划定，且维修项目的详细部位、维修事项要清晰明确，不得模糊。（二）维修预算要合理。

维修项目在工程概算的基础上要有详细的工程用度明细。如：衡宇漏水应按单户造价，并按定额出具报价单，报价单中需含施工工艺、用材规格、型号、单项工程量及单项报价金额等详细数据。这样能从一定水平制止施工单元打夹帐、虚报、混报，利便区局审查和业主举行监视。（三）维修单元的选定尺度及方式要说明。

施工维修单元的选定最好通过招投标方式，如果是协议招标，则要书面说明选择的尺度及理由，并存档备查。此外，还要审核施工维修单元是否具有相应的资质。如：维修衡宇漏水要有省市建设部门发表的修建业防水施人为质；维修电梯要有国家、湖北省发表的许可证；维修门禁、监控、消防系统要有安防、智能化革新的资质等。

（四）第三方审价羁系要明确。凭据《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》，单项维修项目预算凌驾5万元或者综合维修项目预算用度凌驾10万元的，同意聘请第三方羁系的还需提交审价出具审价意见。因此，小区业主委员会制定的《维修资金使用方案》应明确对维修项目实行第三方审价羁系内容。对小额维修不需要实行第三方审价的，也要有业主表决意见。

（一）公示要件要齐全。使用方案表决前，必须将使用方案向住宅维修资金列支规模内的业主公示，公示内容主要包罗：维修项目、维修单元、维修金额、是否凌驾质保期，第三方羁系单元，拟准备维修时间等主要事项。（二）公示时间要到位。

使用方案公示时间不得少于7日，主管部门要接纳抽查、回访等方式举行检查。（三）公示所在要显着。使用方案必须严格根据划定在小区公示栏和列支规模内的相关楼栋单元大门等显着位置举行公示。申请人应照相，并将相看护片作为申请资料一并提交区衡宇主管部门。

五、维修表决要真实（一）表决方式要科学。使用方案公示后，业主委员会或社区住民委员会应组织使用列支规模内业主对使用方案举行表决。凭据实际情况，确定差别的表决方式。

切合条件的，可以由业主委员会或社区住民委员组织并开会举行投票或业主签字的方式举行表决；条件不成熟的，也可以接纳逐户上门举行观察的方式举行表决。（二）表决效果要真实。一般情况下，征求业主意见的签名须由业主本人或配偶签字。若为家人或他人代签的，下列两种情况可认可该代签行为：一是业主本人或配偶提供书面签字的委托书；二是在签名栏上除留存代签人的签名及联系电话外，还留存了业主的姓名及联系电话。

（三）要建设有效的核查机制。市区主管部门要对签名表决不定时举行抽查及核查，抽查率建议在10%—20%之间。

核查从原则上以核查业主是否表达同意意见为准，抽查必须形成文字记载并作为资料的一部门随档生存。第五部门 如何开展业主委员会日常事情一、如何治理公共收益【基本知识】（一）公共收益公共收益系使用业主共有部门谋划的收益，属于全体业主所有。

（二）共有部门修建区划内的门路，属于业主共有，但属于城镇公共门路的除外。修建区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者昭示属于小我私家的除外。修建区划内的其他公开场合、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（《中华人民共和国物权法》第73条）占用业主共有的门路或者其他园地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（《中华人民共和国物权法》第74条第3款）除执法、行政法例划定的共有部门外，修建区划内的以下部门，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部门：1、修建物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部门，通道、楼梯、大堂等公共通行部门，消防、公共照明等隶属设施、设备，遁迹层、设备层或者设备间等结构部门；2、其他不属于业主专有部门，也不属于市政公用部门或者其他权利人所有的场所及设施等。

修建区划内的土地，依法由业主配合享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋修建物的计划占地或者城镇公共门路、绿地占地除外。（《最高人民法院关于审理修建物区分所有权纠纷案件详细应用执法若干问题的解释》第3条）（三）共有部门谋划业主委员会可以凭据业主大会的决议，委托物业服务企业或其他机构使用业主共有部门从事谋划运动，谋划的收益属于全体业主所有，详细使用措施由业主大会决议，其收支情况业主委员会应当定期书面通告，并接受业主大会、业主的监视。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第37条第2款）【实务操作】（一）公共收益的分配凭据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第18条的划定，治理规约应当对物业共用部门的谋划与收益分配作出划定。

公共收益的分配方式由业主委员会凭据治理规约、物业服务条约等相关的内容，与物业服务企业协商约定。（二）公共收益的使用规模使用物业共有部门谋划所得收益，属于全体业主共有部门，可在下列几种使用方式中选择：1、用于增补专项维修资金，统一归集到市维修资金羁系专户；2、用于业主大会集会召开；3、用于业主委员会依法开展事情；4、用于弥补物业治理区域内物业服务用度的不足；5、其他切合执法、法例、治理规约划定的规模。属于相关业主共有部门，可在下列几种使用方式中选择：1、用于增补专项维修资金，统一归集到市维修资金羁系专户；2、用于弥补相关修建物的物业服务用度不足；3、其他切合执法、法例、治理规约划定的规模。

物业服务企业违反物业服务条约所发生的违约金及赔偿金，属于全体业主所有，并用于增补维修资金，统一归集到市维修资金羁系专户。所得违约金及赔偿金和使用物业共有部门谋划所得收益，根据业主专有部门占修建物总面积的比例分配。

业主拒付物业服务用度、不缴存专项维修资金的，不得享有所得违约金及赔偿金和谋划物业共有部门业主所得收益的分配。（三）公共收益羁系依法使用修建区划内全体业主共有部门或者相关业主共有部门谋划所得收益用于增补相应专项维修资金的，业主委员会应当按划定将相应资金交存于所在修建区划的专项维修资金羁系帐户中。

业主委员会应当至少每半年（或一年）在物业治理区域内宣布全体业主共有部门、部门业主共有部门物业谋划所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监视。经业主大会授权，业主委员会可以与物业服务企业在物业服务条约中约定共有部门的谋划及收益的支配使用。业主委员会应当督促受委托的物业服务企业至少每季度宣布一次公共收益的收支情况，接受业主的监视。

物业服务企业若拒不公然，可请求房管部门出头相同协调，或者请第三方机构举行账目审计，完善小区治理。【重点关注】（一）公共收益的泉源一般情况下，公共收益主要包罗以下几个方面：1、公共区域的广告收益；2、小区公共门路及其他公共区域的停车位收益；3、小区部门公共区域园地租赁费；4、使用公共配套设施的谋划收入；5、因损坏小区的公共设施举行的赔偿；6、其他正当的收益。

（二）公共收益在公共维修中的使用凭据《武汉市物业服务收费治理措施实施细则》第14条的划定，公共收益不用于物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护用度以及物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度，因为上述用度已经包罗在物业服务费中。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、革新用度，应当通过专项维修资金予以列支。（三）前期物业治理期间公共收益的处置惩罚小区公共收益属于小区业主。

业主大会建立之后，业主委员会应该在与前期物业服务企业管理交接手续时同时管理清算移交手续。如果前任物业服务企业拒绝管理移交手续，经业主大会决议可以通过司法途径解决。（四）公共收益可以用于业主委员会事情经费凭据住建部《业主大会和业委会指导规则》第42条的划定，业主大会、业主委员会开展事情的经费由全体业主负担；业主大会、业主委员会运动经费筹集方式由业主大会决议，可以在物业治理区域的公共收益中列支。

公共收益用于业主委员会事情经费时应当规范治理，建设相应的小区业主委员会财政治理制度。勉励业主委员会建立专门的财政事情委员会对事情经费举行治理。业主委员会事情经费的收支情况应当定期在物业治理区域内显著位置举行公示并接受业主监视。

二、如何治理档案资料【基本知识】事情档案的内容凭据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》（武房规[2012]1号）第35条的划定，业主委员会应当建设事情档案治理，事情档案主要包罗以下质料：1、业主大会、业主委员会集会记载；2、业主大会、业主委员会的决议；3、业主大集会事规则、治理规约、业主委员会事情规则和物业服务条约；4、业主委员会委员选举及存案资料；5、专项维修资金筹集及使用账目；6、业主及业主代表的名册；7、业主意见及建议。【实务操作】（一）档案资料的治理业主委员会应当制定档案资料治理措施并在小区《业主委员会事情规则》中约定，同时，业主委员会也可以建设小区业主委员会文件治理制度。档案资料应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业治理区域内的办公场所。业主、使用人可以查阅业主委员会所有集会资料和上述所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会举行询问，业主委员会应当在收到询问之日起3日内予以回复。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员团体告退的，前业主委员会委员应当在约定的时间内将其保管的上述档案资料交由物业所在地街道服务处、乡（镇）人民政府、社区住民委员会代为保管，并做好记载。（二）档案资料的交接凭据《武汉市物业治理条例》第40条的划定，业主大会集会选举发生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会发生之日起10日内将其保管的档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接事情。

保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接事情。【重点关注】（一）事情档案治理的重要性事情档案资料是已往事情和历史的记载，是第一手的参考质料，是考察业主委员会事情最有效的依据。

事情档案在日常事情中直接形成，客观地纪录了事情的真实情况，它主要包罗条约、契约、决议、账目等。另外，事情档案具有很强的执法证明力，能给业主委员会在处置惩罚纠纷历程中提供充实的原始凭证。因此，业主委员会必须从基础做好档案治理事情，并将档案资料保管在具备良好的卫生情况和防盗、防火、防光、防潮、防尘、防有害生物和防污染的专门场所。

（二）档案资料损毁或遗失的责任结果业主委员会对小区建设资料档案负有档案保管责任，对小区业主委员会经费收支财政资料负有保管责任，对业主委员会治理的小区公共物业谋划收入负有会计保管责任，对于这些档案资料完整性和真实性卖力。档案资料的损毁、遗失由档案保管人负担责任；造成严重结果的，应当根据档案法、会计法、刑法追究档案保管人相应的执法责任。（三）档案资料不移交的责任结果凭据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第63条的划定,业主委员会委员资格终止后未将其保管的属于业主大会和业主委员会所有的资料交回业主委员会委员的，由区衡宇主管部门责令限期纠正，并予以警告；逾期不纠正的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼。

三、如何治理印章【基本知识】（一）印章的种类印章主要包罗业主大会印章和业主委员会印章。如有业主大会财政专用章及业主委员会主任委员公务用名章，应当纳入统一刻制羁系领域。

（二）印章的名称印章所刻名称应是印章刻制存案证明单上确定的名称，印章直径统一为4.2厘米。业主大会印章内容为“武汉市ⅩⅩ小区（大厦）业主大会”，印章的居中位置为各区行政区域统一的编号；业主委员会印章按届别刻制，内容为“武汉市ⅩⅩ小区（大厦）第Ⅹ届业主委员会”，印章的居中位置为各区行政区域统一的编号。

【实务操作】（一）印章的刻制新建立的业主大会和业主委员会向所在地的街道服务处、乡（镇）人民政府管理存案后，持街道服务处、乡（镇）人民政府出具的证明到公安机关指定的单元依法刻制印章。业主大会和业主委员会印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章向街道服务处、乡（镇）人民政府管理印章存案和印模留存手续。

（二）印章的治理业主大会和业主委员会印章由业主委员会主任以外的其他委员专人划分卖力保管，业主大会印章在召开业主大会集会使用时，应当见告所在地的住民委员会，并听取住民委员会的建议，接受其指导和监视，并可建设小区业主大会印章与业主委员会印章治理制度。业主大会和业主委员会打消、合并、换届或改变名称的，原印章应当实时交回所在地的街道服务处、乡（镇）人民政府，并由街道服务处、乡（镇）人民政府向原管理准刻手续的公安机关存案。（三）印章的移交保管业主大会或者业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会或者业主委员会印章，并完成交接事情。业主大会集会选举发生出新一届业主委员会的，前业主委员会应当自新一届业主委员会发生之日起10日内将其保管的业主大会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接事情；新一届业主委员会选举发生后重新刻制印章，新印章生效后，前届印章作废。

业主委员会任期届满未换届改选的或者业主委员会委员团体告退的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或者委员团体告退之日起10日内，将其保管的业主大会和业主委员会印章交由物业所在地社区住民委员会代为保管。业主委员会委员资格终止，拒不移交保管的印章的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的业主大会和业主委员会印章的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（四）印章的补刻印章因损毁、遗失或被盗等需要补刻的，业主委员会委员应实时向所在地的街道服务处、乡（镇）人民政府陈诉，提交申请刻制印章资料的同时还须持下列资料：1、补刻印章的书面申请（写明补刻理由，并由全体业主委员会委员签名）；2、在当田主要媒体上刊登的印章作废声明；3、印章被盗等特殊情况，还须持由发案地派出所出具的报案证明。印章因损毁补刻的，相关人员在领取新印章时应将旧印章交回公安机关予以销毁。【重点关注】（一）业主大会印章的使用规模切合下列情形之一的，凭据业主大会依法通过表决形成的决议、作出的决议可以使用业主大会印章，并按划定挂号存档。1、制定和修改业主大集会事规则、治理规约、业主委员会事情规则；2、选举业主委员会、更换业主委员会委员，决议业主委员会任期；3、改变或者打消业主委员会不适当的决议;4、决议选聘、解聘物业服务企业;5、依法决议专项维修资金筹集、使用、治理事项；6、依法决议本物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；7、凭据治理规约的约定，对违反治理规约的业主举行申饬；8、决议业主委员会事情经费的筹措方式；9、决议物业治理区域内涉及业主利益的其他物业治理事项。

（二）业主委员会印章的使用规模切合下列情形之一的，凭据业主委员会集会的决议、决议，经业主委员会全体委员1/2以上签名后可以使用业主委员会印章，并按划定挂号存档。1、拟订业主大集会事规则、治理规约和业主委员会事情规则修改方案，提交业主大会集会决议；2、拟订选聘、解聘物业服务企业的议案，提交业主大会集会决议，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务条约；3、拟订修建物及其隶属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会集会决议；4、拟订物业治理区域内物业共有部门的使用、谋划、收益分配方案，提交业主大会集会决议；5、提请业主大会决议终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；6、监视和协助物业服务企业推行物业服务条约，陈诉物业治理的实施情况；7、监视治理规约的实施，对违反治理规约的行为举行处置惩罚。8、制定物业治理区域内涉及业主利益的其他物业治理事项。

业委会科技认为：邻里和气是中华民族的传统美德。孟子“乡里同井,收支相友,守望相助,疾病相扶持,则黎民亲睦”一语深刻表述了邻里友善相处、社会完满和谐这一令人神往的意境。然而，随着都会化历程的加速，这一传统美德在现代都市人的身上似乎再难觅踪影。

高楼大厦这一有形的物体不光阻挡了邻里间亲密来往，更成为阻隔人们心灵相同的无形屏障，一个个家庭成了楼海中的孤岛，同处一隅的邻里却互不相识，人们似乎早已习惯“反面生疏人说话”。老子《道德经》中“鸡犬之声相闻，老死不相往来”不光是其时小国寡民生活状态的生动写照，更是对我们现代都市生活状态的谴责。当前，构建社会主义和谐社会已经成为全国上下配合的目的。

家庭是社会的细胞，社区是社会的基础，打破邻里隔膜屏障，构建和气的邻里关系既是建设社会主义和谐社会的基本要求，更是对中华民族优秀传统文化的继续与发扬。“人民对优美生活的憧憬，就是我们的奋斗目的。

”(免责申明,文章内容系转载的，转载内容为原作者看法或资料整理而成,版权归原作者所有,内容为原作者看法,并不代表赞同其看法和对其真实性卖力）。小区生活闹心事，小区建设乐成案例，业主委员会动态信息，围绕小区邻里和气、和谐建设话题，关注后私信微信联系邮箱：Gov@yeweihui.com。

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